Bất động sản sau Tết: Bán rẻ cũng khó

Khó khăn vẫn đeo bám dai dẳng đối với giới đầu tư bất động sản dù quý 1/2012 đã sắp trôi qua - Ảnh: Reuters.

Không chịu được “nhiệt” với những khoản tiền đóng theo tiến độ, không ít nhà đầu tư bất động sản thứ cấp đã và đang rao bán căn hộ, mảnh đất của mình chỉ với mong ước duy nhất là cắt lỗ.

Động thái buông xuôi vì lực bất tòng tâm này cũng thể hiện một cái nhìn không mấy lạc quan về triển vọng của thị trường trong năm nay của giới đầu tư, khi đến đâu cũng thấy người trong nghề kêu trời vì ế ẩm.

Ồ ạt cắt lỗ

Trước Tết, khảo sát của VnEconomy cho thấy, tình trạng ế ẩm, rớt giá của hầu hết các phân khúc trên thị trường bất động sản đã khiến cho hàng loạt nhà đầu tư vỡ mộng ăn chênh. Tại thời điểm đó, khách mua căn hộ chung cư không những không phải trả tiền chênh lệch cho môi giới như trước đây, mà thậm chí còn được hưởng khuyến mại, chiết khấu từ  5 - 10% tổng giá trị hợp đồng. Thực tế đó xảy ra hầu khắp các dự án trên địa bàn Hà Nội, đặc biệt là các dự án vừa xong phần móng hoặc có tiến độ “rùa”.

Sau Tết, tình hình cũng không mấy sáng sủa hơn với thị trường nói chung, cũng như với giới đầu tư sơ cấp lẫn thứ cấp - những người vốn được ví như đang ngồi trên đống lửa. Tình trạng im ắng, khách mua thưa thớt từ vài tháng trước Tết đến vẫn đang kéo dài đến tận bây giờ. Đi cùng với đó là các mức giá chào bán thứ cấp trên thị trường cũng liên tục được thay đổi theo chiều giảm dần, song điều đó dường như vẫn chưa đủ sức hấp dẫn người mua.

Một niềm tin về thị trường sẽ còn xuống nữa vẫn được đa số chuyên gia lẫn người mua ủng hộ.

Tại dự án chung cư Ngoại giao đoàn (Tây Hồ, Hà Nội), nếu như trước Tết, giới đầu tư đã phải cắt lỗ, chào bán với mức gia khoảng 25 - 25 triệu đồng/m2, giảm khoảng 3 triệu đồng so với giá gốc, thì nay ra Tết, một mặt bằng giá mới lại tiếp tục được một số sàn đưa ra xuống khoảng 22,5 triệu đồng/m2, nhưng vẫn không có nhiều khả quan trong thanh khoản.

Tại hầu hết các dự án khác trên địa bàn Hà Nội như Xa La, Dương Nội, Xuân Phương... tình trạng giảm giá cắt lỗ vẫn tiếp tục được nhiều nhà đầu tư đưa ra, trong đó phần lớn đều đã giảm giá thêm từ 500.000 - 2 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ấn tượng nhất phải kể đến khu chung cư M3, M4 Nguyễn Chí Thanh. Đây là khu chung cư đã được đưa vào sử dụng từ nhiều năm nay, tuy nhiên, trong số căn hộ bàn giao cho khách hàng, tỷ lệ căn hộ có mục đích đầu tư cũng không hề nhỏ. Giá gốc của khu chung cư này tại thời điểm năm 2009 vào khoảng 36 - 38 triệu đồng/m2, nhưng không phải ai cũng dễ dàng mua được.

Thế nhưng, chỉ sau khoảng hai năm, thay vì tăng giá như một số nhà đầu tư tính toán, hầu hết căn hộ tại tòa nhà đều được chủ nhân rao bán thấp hơn giá họ mua ban đầu. Cuối năm 2010, giá căn hộ tại đây vào khoảng 34 triệu đồng/m2, rồi sau đó cứ giảm dần đều xuống xấp xỉ 30 triệu đồng/m2, thậm chí có nhà đang rao bán dưới 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, nếu so với thời điểm mua giá gốc, chủ nhân đã lỗ khoảng 10 triệu đồng/m2. Nếu ai đó mua nhà bằng tiền vay ngân hàng thì mức lỗ chắc chắn là không dưới 15 triệu đồng/m2, vì mấy năm trước lãi suất vay đều trên 20%. Ngay cả dùng tiền sẵn có để mua thì lạm phát qua mấy năm xấp xỉ 20% thì mức lỗ cũng không thể dưới 13 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói hơn, trong khi phía bán hàng ra sức giảm giá, chấp nhận cắt lỗ thì phía người mua dường như vẫn dửng dưng với những mức giá được cho là hấp dẫn nhất từ nhiều năm nay.

Ông Nguyễn Văn Quý, đại diện Sàn giao dịch bất động sản Phát Lộc cho hay, trước và sau Tết cũng có một số khách hàng đến sàn tìm hiểu, hỏi mua nhà đất, song phần lớn vẫn chỉ dừng lại ở thăm dò về giá, chưa thấy ai mạnh dạn xuống tiền ngay vì ai cũng có tâm lý chờ đợi giá sẽ xuống nữa.

Trông chờ ngân hàng

Cùng với khó khăn của nền kinh tế, thị trường bất động sản đã lâm cảnh khó khăn gần 2 năm nay. Hàng loạt các dự án chậm tiến độ, đắp chiếu, người mua bỏ cọc... diễn ra trên khắp cả nước.

Đi cùng với đó, hàng loạt các chính sách tiền tệ, tín dụng liên quan đến bất động sản liên tiếp được Ngân hàng Nhà nước ban hành, được cho là rút bớt “ôxy” vốn đã không dư giả gì trong quãng thời gian trước đó của nhiều dự án.

Động thái siết tín dụng đối với bất động sản cho đến tận bây giờ vẫn có hai luồng ý kiến khác nhau. Một số ý kiến cho rằng, bất động sản là hàn thử biểu của nền kinh tế, những chính sách tiền tệ đối với lĩnh vực này cần phải được thực hiện chặt chẽ, có kiểm soát nhưng cũng phải rất linh hoạt, tránh tình trạng “già néo đứt dây”.

Quan điểm của nhóm này cho rằng, đành rằng bất động sản đã có một giai đoạn phát triển quá nóng trước đây, nhưng quãng thời gian đóng băng cũng không quá ngắn. Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lâm cảnh khó khăn, nợ nần ngót hai năm nay. Nếu để họ tiếp tục vật vã vì thiếu vốn thì chưa biết hậu quả sẽ dẫn đến đâu.

Một cán bộ của Tập đoàn Sông Đà chia sẻ, phần lớn các dự án bất động sản mọc lên và sống được hiện nay đều dựa vào vốn ngân hàng. Do vậy, nếu các dự án bất động sản không được ngân hàng mở cửa cấp vốn thì chắc chắn dự án cũng không thể hoàn hành được, trong khi chủ đầu tư cũng sẽ “chết” theo dự án.

Ngay cả với giới đầu tư thứ cấp cũng vậy, họ chính là đội quân có vai trò không nhỏ trong việc tạo ra và duy trì sự hoạt động của thị trường bất động sản. Nay lãi suất cao ngất ngưỡng đã khiến họ thu mình về, thị trường theo đó cũng trở nên vắng như "chùa Bà Đanh".

Trong khi đó, trong giới chuyên gia, không ít ý kiến cho rằng, những ứng xử của ngành ngân hàng với bất động sản đã và đang đi đúng hướng.

Chia sẻ với VnEconomy, TS. Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng, ngành ngân hàng không thể “lung lay” trước những khó khăn “hợp lý” của doanh nghiệp, giới đầu tư bất động sản. Bởi lẽ, trong những năm trước đây, không lĩnh vực gì có thể mang lại siêu lợi nhuận như bất động sản.

Chính vì vậy, theo chuyên gia này, tại thời điểm hiện tại, cho dù giá bất động sản đang có xu hướng giảm, song không ai đảm bảo rằng, giới đầu tư bất động sản cả sơ cấp lẫn thứ cấp đang thua lỗ. Ngay cả khi họ có thể lỗ đối với một dự án, một căn hộ cụ thể nào đó thì phần lãi tích tụ được trong cả một thời gian trước đó cũng khiến họ “thua mãi chưa hết lãi”.

Một số vị chuyên gia khác lại cho rằng, thị trường lẫn doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang đứng giữa ranh giới của tồn tại hoặc phá sản. Trên thực tế, động thái bán tháo dự án của chủ đầu tư và giới đầu tư thứ cấp trong thời gian qua đã minh chứng phần nào cho sự khó khăn thực sự của họ.